전세사기 물건 경매시장에서 기회? 위험?

전세사기 물건, 경매시장에서의 새로운 기회인가, 위험인가?

 

전세사기는  갭투자 + 깡통전세 

 

 

최근 대한민국 부동산 시장에서 전세사기 문제는 심각한 사회적 이슈로 떠오르고 있습니다. 전세사기로 인해 피해를 본 물건들이 경매시장으로 나오면서, 투자자와 일반 소비자들의 관심이 집중되고 있습니다. 그러나 이 물건들을 바라보는 시각은 다양합니다. 과연 전세사기 물건은 새로운 기회일까요, 아니면 잠재적인 위험일까요? 이번 글에서는 전세사기 물건이 경매시장에 미치는 영향과 이를 둘러싼 기회와 위험 요소를 분석해 보겠습니다.

 

1. 전세사기 물건, 왜 경매로 나오게 되나?

 

전세사기는 대체로 임대인이 임차인의 전세보증금을 반환하지 못하고, 해당 부동산이 경매에 넘어가는 상황에서 발생합니다. 임차인이 우선 변제권을 주장하더라도 보증금을 모두 돌려받지 못하는 경우가 많아 경매물건으로 전환되는 경우가 일반적입니다. 이러한 물건은 일반 경매물건보다 가격이 낮게 책정되는 경우가 많아 투자자들의 관심을 끌고 있습니다.

 

주요 발생 원인
세금 체납으로 인한 압류
임대인의 국세 또는 지방세 체납으로 임차주택이 압류되어 경매 절차가 시작됨
임대인의 파산이나 회생절차 개시로 인한 경매 진행
깡통전세 문제
전세 보증금이 매매가를 웃도는 이른바 '깡통전세' 상황 발생
임대인이 전세금을 받고 잠적하여 보증금을 회수하지 못하는 상황 초래

 

2. 전세사기 물건 기회 요인: 저렴한 매입가와 수익 가능성

 

저평가된 물건
전세사기 이슈가 얽힌 물건은 일반적으로 경매 입찰가가 낮게 시작됩니다. 이는 투자자들에게 비교적 저렴한 가격에 부동산을 매입할 수 있는 기회를 제공합니다.

개선 후 출구 전략
경매로 낙찰받은 물건을 리모델링하거나 가치 상승 요인을 더해 재판매 또는 임대할 경우 수익을 창출할 가능성이 높습니다. 특히, 도심 인근의 전세사기 물건은 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

 

3. 전세사기 물건 위험 요인: 법적 분쟁과 복잡한 절차

 

법적 권리 관계의 복잡성
전세사기 물건은 권리 관계가 복잡한 경우가 많습니다. 임차인의 보증금 반환 문제나 기타 채권자의 권리 주장이 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.(대항력 문제가 큽니다) 이러한 요소를 간과하면 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

부정적 이미지
전세사기라는 레이블이 붙은 물건은 일반 소비자들 사이에서 부정적인 이미지를 가질 수 있습니다. 재판매 시 구매자들의 신뢰를 얻기 어려운 경우가 있어 시장에서의 활용도가 제한될 수 있습니다.

4. 전세사기 물건 투자를 위한 유의사항

 

철저한 권리 분석
경매 물건의 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 경매진행정보나 관련 서류를 통해 물건의 법적 상태를 꼼꼼히 검토하세요.

선순위 권리 확인
등기부등본의 선순위 근저당권과 채권액 확인
확정일자부 임차인의 전입신고 여부와 시점 파악
최우선변제금 해당 여부 검토

 

신탁 여부 확인
등기부등본 갑구의 신탁 계약 내역 확인
신탁원부를 통한 부동산 임대 권한과 담보대출 현황 파악

 

경매 진행상 유의점
감정가와 낙찰가 분석
통상 2~3회차 입찰에서 감정가의 50~70% 선에서 낙찰되는 경향
선순위 근저당권이 낙찰가보다 높을 경우 임차인은 최우선변제금만 배당받을 수 있음

 

입찰 전략
근저당권자의 방어입찰 가능성 고려
유찰 횟수에 따른 최저가 하락 추이 분석
경매비용 및 예납금 준비

 

투자 위험요소
깡통전세 위험
전세가격과 매매가격이 비슷한 물건 주의
시세 하락 시 투자 손실 가능성 검토