보증금 미상의 임차인 확인 할수있는 방법

보증금 미상의 임차인을  확인할 수 있는 방법 현장에서 찾는 실전 노하우
대항력 있는 임차인의 보증금이 미상일 때, 실제 보증금을 확인하는 것은 매우 중요한 작업입니다. 오늘은 현장에서 활용할 수 있는 실전 확인 방법들을 자세히 알아보겠습니다.

 

보증금 미상 임차인 확인방법

 

 

경매스터디 시작합니다.

 

1. 대항력 있는 임차인이란?

 

대항력 있는 임차인은 전입신고와 확정일자를 통해 경매 이후에도 자신의 권리를 주장할 수 있는 임차인을 말합니다.
즉, 경매 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수해야 할 가능성이 크다는 의미입니다.

 

대항력의 필수 조건
주택의 인도와 주민등록
실제로 주택을 점유하고 있을 것 

해당 주택에 전입신고가 되어 있을 것 (주민등록)

 

대항력의 효력 발생
시점과 유지
전입신고를 한 다음날 0시부터 효력 발생
대항력 요건은 취득 시점뿐 아니라 계속 유지되어야 함

전입신고: 거주 사실을 공적으로 증명
확정일자: 채권을 우선적으로 보호받기 위해 등기소나 관공서에서 날인한 날짜

 

 

2. 보증금 미상의 임차인일 경우의 의미

 

보증금이 '미상'으로 기재된 이유는 보통 다음과 같습니다.

임차인이 정확한 보증금을 공개하지 않았거나
법원에 제출된 서류가 불완전하여 법원도 이를 확인하지 못한 경우
주의할 점: 보증금이 미상으로 나와 있다고 해서 금액이 적다는 보장은 없습니다. 오히려 큰 금액일 가능성도 있기 때문에 추가 확인이 필요합니다.

 

3. 보증금 확인 방법

 

보증금을 정확히 확인하기 위해 다음 방법들을 활용할 수 있습니다.

① 법원 임차인 배당 요구 종기 확인
임차인이 법원에 배당 요구를 했는지 대해서 확인하세요.
방법: 사건 담당 법원에 방문하여 ‘배당요구 종기 현황’을 확인합니다.
내용: 배당 요구가 있을 경우, 보증금을 기재해야 하므로 정확한 금액 파악이 가능합니다.

 

② 임차인 직접 면담
현장에 방문하여 임차인과 직접 대화를 나누는 것도 중요한 전략입니다.

진성임차인일 경우 (양해를 구하고 임대차계약서 보증금확인)

진성 임차인 판단
배당 신청 여부 확인 (배당 신청을 하였다면 진성 임차인 확률 높다)
실제 거주 여부 및 생활 패턴 조사
전입신고와 실제 거주시점 일치 여부 검토
이러한 방법들을 종합적으로 활용하면 미상으로 표시된 임차보증금의 실체에 더욱 가깝게 다가갈 수 있습니다. 
임차인에게 질문 예시:
"서류 제출 때문에 그러는데 죄송하지만 ... "보증금은 얼마인가요?" 
"월세인지 전세인지?"
주의: 감정적 접근을 피하고 예의 있게 질문해야 합니다. 협조를 받지 못할 경우 다음 단계로 넘어가야 합니다.

 

③ 주민센터에서 전입세대 열람
임차인이 해당 주소지에 전입신고를 했는지 확인합니다.
필요 서류: 경매 진행 중임을 증명하는 사건번호와 관련 서류
목적: 대항력 유무 및 전입 여부를 확인

 

④ 감정평가서 확인
감정평가서는 종종 임차인 정보를 포함합니다. 보증금과 임대차 조건에 대한 단서를 제공할 수 있으니 꼼꼼히 살펴보십시오.

⑤ 주변 부동산 중개사에 문의
현지 부동산 중개사에게 해당 물건의 임대차 상황을 물어보는 것도 좋은 방법입니다.

"이 지역 전세 평균 시세가 얼마인가요?"
"이 건물에 임차인 보증금 대략적인 금액은 어떻게 되나요?"

4. 보증금 미상의  임차인일 경우 리스크 최소화 방법

 

배당표 작성 여부 확인: 법원에서 배당표를 작성했는지 확인하십시요. 작성된 배당표에는 임차인의 우선순위와 배당금이 명시됩니다.
적정 낙찰가 설정: 보증금 전액 인수 가능성을 고려하여 낙찰가를 신중히 결정합니다.
임차인의 권리 분석으로 전입신고일과 확정일자 비교를 통해 우선순위를 따져보세요.

만약 낙찰 후,  보증금 미상으로 입찰 했는데 보증금이 터무니없이 높은 금액이라면 법원에 불허가 신청을 할 수 있습니다.

 

 

최종 판단
대항력 있는 임차인의 보증금이 '미상'일 경우, 확인할 수 있는 모든 방법을 동원하되 불확실성이 크다면 신중하게 낙찰 여부를 결정해야 합니다. 특히 소액임차인의 우선변제권이나 선순위 설정 여부를 파악하여 예상 손실을 최소화하여야 합니다.