경매 시 가장임차인 과 무상임대차확인서

 

 

경매 시 가장임차인의 정의와 특징
가장임차인이란 실제로는 주택을 임차하지 않았음에도 불구하고 임대차계약을 체결한 것처럼 가장하여 전입신고와 확정일자를 받은 임차인을 의미합니다. 이는 경매절차에서 부당한 이익을 취득하기 위한 불법적인 행위입니다.

 

 

가장임차인 및 무상임대차확인서

 

1. 가장임차인 확률적으로 높은 경우

 

1) 전입일자가 오래된 경우

일단, 등기부등본을 확인 현재 소유자와 연관관계가 있는지 추적해 본다.(가족, 친인척)

과거 소유자 확인 (가족, 친인척 전입신고 후 그냥 방치된 경우) 

 

2) 상속된 경우 공유자 중 임차인일 경우

소유자가 여러 명인 공유자 일 때 공유자 중 임차인인 경우 (확정일자 X 배당신청 X)

 

3) 전입일자 와 확정일자 날짜 차이가  큰 경우 

매각물건 명세서 내용 중 매각절차 확인 (내용 중에 무상거주확인서 제출이라고 표기된 경우)

이 경우 말소기준권리 보다 전입신고가 빠르더라도 대항력은 없다. 

 

4) 임차인이 전입된 후 근저당 설정된 경우 

전입세대열람서 확인 (소유자와 연관성 있을 확률 높음) 

금융권은 임차인 전입이 된 경우   대출승인 안 해준다.

 

2. 무상임대차확인서

 

무상임대차확인서는 임차인이 임대인으로부터 임대료 없이 무상으로 부동산을 사용할 수 있다는 것을 확인하는 문서입니다. 주로 금융기관의 담보대출 시 요구되는 서류로 활용됩니다.

1) 주요 계약내용
무상계약임을 명시하고 보증금과 임대료가 발생하지 않는다는 점
용도변경 및 전대 제한에 관한 사항
계약종료 시 원상복구 의무

 

2) 법적 효력과 위험성
대항력 상실 위험
무상임대차확인서를 제출한 임차인은 경매 시 대항력을 주장할 수 없게 될 수 있습니다.
임차보증금 반환청구권이 무력화될 수 있습니다.

 

예외적 대항력 인정
임차인이 배당요구를 한 경우
집행관 현장조사 시 임대차 관계가 확인된 경우

3. 경매절차에서의 법적 지위

 

1) 대항력 관련 규정
주택임대차보호법상 대항력을 갖추기 위해서는 주택의 인도와 전입신고가 필수적입니다.
가장임차인의 경우 실제 거주사실이 없으므로 진정한 대항력을 인정받을 수 없습니다.

 

2) 배당요구권의 제한
가장임차인은 경매절차에서 배당요구를 하더라도 실제 임대차관계가 존재하지 않으므로 보증금에 대한 배당을 받을 수 없습니다.
법원은 현장조사와 실제 거주 여부 확인을 통해 가장임차인 여부를 철저히 조사합니다.

 

4. 진정한 임차인 보호를 위한 제도

 

1) 권리신고 및 배당요구
진정한 임차인은 경매절차에서 배당요구 종기까지 권리신고 및 배당요구를 해야 합니다.
임차권등기명령을 받은 경우에는 별도의 배당요구 없이도 배당받을 수 있습니다.

 

2) 우선변제권 보장
확정일자를 받은 진정한 임차인은 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.
소액임차인의 경우 일정액의 범위 내에서 최우선변제권이 보장됩니다.

 

경매 시 가장임차인과 무상임대차확인서에 대해 알아봤습니다. 경매 시 가장임차인에 대한 정보를 알아내셨다면 차별화된 경쟁력으로 입찰이 가능해집니다.