전세권설정 및 선순위 전세권 총정리

전세권 설정은 임대인과 임차인이 임대차 계약에서 합의하여 부동산에 대한 전세권을 등기하는 법적 절차입니다. 

또한, 경매 진행 시 선순위 전세권에 대한 자세한 내용을 아주 쉽게 설명드릴게요. 

 

 

전세권 설정 및 선순위 전세권

 

 

1. 전세권 설정의 법적 효력 및 절차 

 

물권적 효력
- 전세권은 등기를 통해 물권으로서의 효력이 발생합니다
- 설정 순위에 따라 당연히 물권적 효력인 순위보호가 인정됩니다

우선변제권
- 임대인이 보증금을 반환하지 않거나 부동산이 경매에 넘어갈 경우 다른 채권자보다 우선하여 전세금을 반환받을 수 있습니다
- 후순위 권리자 및 기타 채권자보다 보증금의 우선변제를 받을 권리가 있습니다

 전세권 설정 절차

1) 사전 동의 및 계약
- 전세권자와 전세권설정자(집주인)의 동의가 필요합니다
- 계약서 특약에 "임대인은 전세권 설정에 동의한다" 등의 문구 포함

2) 설정 계약 체결
- 전세권자, 전세권설정자, 금융기관이 근저당권 설정계약을 체결
- 필요 서류 준비 및 등기신청서 작성

3) 등기 신청 및 완료
- 관할 등기소에 전세권 설정등기 신청
- 등기 완료 후 전세권 효력 발생

 

 

 

2. 전세권설정 시 동의 절차

 

계약 단계
- 임대차 계약서 작성 시 특약사항에 "임대인은 전세권 설정에 동의한다"는 문구를 명시적으로 포함해야 합니다
- 전세권자(임차인)와 전세권설정자(임대인) 간의 합의가 반드시 필요합니다

등기 신청 시
- 전세권설정자(임대인)는 등기의무자로서 다음 서류를 제출해야 합니다
  - 인감증명서
  - 등기필증(등기필정보통지서)
  - 주민등록초본
  - 인감도장
  - 신분증

동의의 특징

강제성 제한
- 임차인은 임대인의 동의 없이 강제로 전세권을 설정할 수 없습니다
- 전세권 설정은 반드시 임대인의 자발적 협력이 필요합니다

법적 효력
- 임대인의 동의와 등기가 완료되어야만 전세권 설정의 효력이 발생합니다
- 동의가 이루어진 후에는 전세권자는 임대인의 추가 동의 없이 전세권을 양도하거나 전전세를 할 수 있습니다.

 

 

3. 전세권 설정 시 근저당권 설정계약을 체결할 때 주의할 점

 

1) 계약 전 확인사항

등기부등본 확인
- 계약 체결 전 최소 3회 이상 등기부등본을 확인해야 합니다
- 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 설정되어 있는지 반드시 확인

채권최고액 검토
- 근저당 설정금액이 전세보증금을 반환받을 수 있는 수준인지 확인
- 부동산 가치에서 근저당 채권최고액을 제외하고도 전세금 회수가 가능한지 검토

2) 계약 체결 시 주의사항

우선순위 확인
- 근저당권이 전세권보다 선순위인 경우 채무불이행 시 전세금 회수가 어려울 수 있음
- 전세권 설정 전 기존 근저당권의 채무상환 계획 확인

보호장치 마련
- 전세권 설정등기를 통해 전세자금의 안전성 확보
- 전세보증금 반환보증 보험 가입 검토

3) 계약서 작성

명확한 계약조항
- 근저당권 관련 사항을 계약서에 명확히 기재
- 전세기간 중 추가 근저당 설정 제한 조항 포함
- 전세보증금 반환 보장에 대한 구체적인 내용 명시


4) 전세권 설정의 특징

권리 행사
- 임차인은 임대인의 동의 없이 전세권을 양도하거나 전전세 가능
- 보증금 미반환 시 별도의 소송 없이 직접 경매 신청 가능

비용적 측면
- 전세보증금이 1억 원일 경우 약 26만 원의 비용 발생
- 확정일자(600원)에 비해 상대적으로 높은 비용 소요

5) 법적 보호와 한계

보호 범위
- 전세권의 효력은 건물에만 한정되어 토지와 건물의 낙찰가 전체에서 배당받을 수 없음
- 전세권 존속기간 만료 시 용익물권적 권능이 소멸

제한 사항
- 임차인은 임대인의 동의 없이 강제로 전세권을 설정할 수 없음
- 전세금은 전세권설정자의 손해배상채권 외 다른 채권은 담보하지 않음.

 

 

 

 

 

4. 경매에서 선순위 전세권 예시 

 

 

 

1) 예시 1 

전세권설정 : 2019년 12월11일  : 배당요구 하지 않았을 경우 >> 낙찰자가 인수 

근저당설정 : 2020년 1월 10일

가압류 :       2020년 5월 7일 

 

선순위 전세권자가 배당요구를 신청 또는 경매신청 하면 말소기준권리는 전세권설정이 된다 

이 경우 전세권자는 배당을 전부 받지 못하더라도 말소기준권에 해당되어 소멸한다. 

 

2) 예시 2

선순위 전세권자가 기존에 전세권 설정 후 같은 보증금으로 임차인으로 전입신고 한 경우 

선순위 전세권자(임차인)는 전세권 설정금액 (=임차 보증금) 일부를 배당 받지 못하면 낙찰자에게 인수

임차인으로써 대항력을 가지기 때문이다.