선순위임차인의 모든것 , 경매 물건 매수 시 주의사항

선순위임차인은 부동산 경매 절차에서 중요한 개념입니다. 이는 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인을 의미합니다. 

 

즉, 선순위임차인은 다른 채권자들보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 가진 임차인을 의미합니다. 

 

 

1. 선순위임차인의 핵심 특징

 

법적 지위
- 주택임대차보호법에 따라 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 권리가 있습니다.
- 낙찰자는 입찰가와 관계없이 선순위임차인의 보증금을 전액 변제해야 합니다.

발생 요건
- 주택의 경우: 주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고)을 완료해야 합니다.
- 상가의 경우: 건물의 인도와 사업자등록을 완료해야 합니다. 

- 이러한 요건을 갖추면 그다음 날부터 대항력이 발생합니다.

 

보호 범위

우선변제 기준
- 확정일자를 받은 임대차계약의 경우 우선변제권이 발생합니다.
- 소액임차인의 경우 최우선변제권이 부여되어 보증금의 일정 금액까지 가장 먼저 변제받을 수 있습니다.

만약 선순위임차인이 있는 물건이 경매로 넘어갈 경우, 낙찰자는 선순위임차인의 보증금을 전액 책임져야 하므로 매수 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

 

 

2. 선순위임차인의 권리

 

선순위임차인은 다음과 같은 권리를 가집니다.

1. 대항력: 임대차 계약 내용을 제3자에게도 주장할 수 있는 권리
2. 우선변제권: 경매 절차에서 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리

선순위임차인의 중요성

경매 절차에서 선순위임차인의 존재는 매우 중요합니다.

1. 낙찰자 부담: 선순위임차인의 보증금을 낙찰자가 부담해야 할 수 있어 굉장히 중요합니다. 
2. 입찰 전략 영향: 선순위임차인의 존재와 보증금 규모에 따라 입찰 전략이 달라집니다. 

 

 

3. 선순위임차인 확인 방법

공적장부 확인

 

매각물건명세서 확인
전입세대 열람
등기부등본 확인

주의사항

대항력 유지: 선순위임차인은 대항력을 유지하기 위해 계속 거주해야 합니다. (만약 점유하고 있지 않으면 대항력 불성립) 
사업자등록 유지: 상가건물의 경우, 사업자등록을 유지해야 대항력과 우선변제권을 인정받을 수 있습니다. 
허위 임차인 주의: 실제로 거주하지 않는 허위 임차인에 대한 주의가 필요합니다. 

선순위임차인의 존재와 권리는 경매 물건의 가치와 낙찰 가능성에 큰 영향을 미치므로, 경매 참여자는 이에 대한 철저한 조사와 분석이 필요합니다.

 

 

 

4. 선순위임차인이 있는 경매 물건 매수 시  주의사항 

 

 

1) 보증금 관련 확인사항

시세와 보증금 비교
- 선순위임차인의 보증금이 현재 매매 시세보다 낮아야 합니다.
- 시세보다 보증금이 높으면 시장가격보다 비싸게 매수하는 결과가 될 수 있습니다.

배당요구 확인
- 선순위임차인의 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 배당요구를 하지 않은 경우 낙찰자가 보증금 전액을 별도로 변제해야 합니다.

2) 선순위 채권 확인

당해세 확인
- 당해세는 선순위임차인보다 먼저 배당받으므로 금액을 반드시 확인해야 합니다.
- 예상치 못한 당해세로 인해 인수해야 할 금액이 증가할 수 있습니다.

조세 압류 확인
- 조세 관련 압류가 있는 경우 법정기일을 확인해야 합니다.
- 법정기일이 확정일자보다 빠르면 조세가 우선 배당됩니다.

3) 보증금 증액 여부

증액된 보증금 확인
- 보증금 증액이 있었는지 확인이 필요합니다.
- 증액된 보증금의 확정일자 여부를 확인해야 합니다.

 

 

4) 대출 관련 주의사항

경락대출 가능성
- 선순위임차인이 있는 물건은 대출이 거의 나오지 않을 수 있습니다.
- 위장임차인으로 의심되는 경우에도 대출이 제한될 수 있습니다.

이러한 사항들을 종합적으로 검토하여 매수 여부를 결정해야 하며, 필요한 경우 전문가의 조언을 구하는 것이 안전합니다.