매각불허가 결정의 모든 것

부동산 경매에서 매각불허가는 낙찰자가 결정된 후,  법원이 매각을 허가하지 않는 중요한 법적 절차입니다.

매각불허가의 법적 근거와 절차
매각기일에서 최고가매수신고인이 결정되면 통상 1주일 이내에 매각결정기일이 지정됩니다. 법원은 이 기일에 이해관계인의 의견을 듣고 매각허가 여부를 결정하게 됩니다.

 

매각 불허가 총정리

 

1. 매각불허가의 주요 사유

 

1) 강제집행 관련 사유

경매신청 절차상의 문제가 있는 경우
이해관계인에 대한 송달이 제대로 이루어지지 않은 경우
경매 대상 부동산의 누락이 있는 경우

감정평가 하자

2) 매수인 자격 미달 관련 사유

미성년자가 낙찰받은 경우
채무자가 낙찰받은 경우
이전 낙찰자가 재입찰한 경우

3) 물건 관련 중대한 사유

천재지변으로 인한 현저한 훼손
화재, 수해, 점유자의 고의적 파손
바닥방수 파손, 벽체 균열 등 심각한 물리적 문제

4) 권리관계 변동 사유

대위변제로 인한 권리관계 변동
매각기일 이후 유치권 신고
낙찰로 소멸되지 않는 예고등기의 누락

변동된 사실이 확인된 경우 

 

 

 

2. 매각불허가 결정의 효과

 

매각불허가 결정이 나면 다음과 같은 효과가 발생합니다.
낙찰자의 매수 책임이 면제됩니다.
매수신청 보증금을 반환받을 수 있습니다.
법원은 새로운 매각기일을 지정하여 경매를 진행합니다.

특별한 고려사항
매각불허가 결정 시 차순위 매수신고인이 있더라도 그에게 매각을 허가할 수 없으며, 반드시 새로운 매각을 실시해야 합니다. 또한 경매 진행 중 부동산 가격의 단순한 변동은 매각불허가 사유가 되지 않습니다.

 

 

 

 

 

3. 매각불허가 결정 후  낙찰자의 조치

 

1) 보증금 반환 청구

매각불허가 결정이 나면 낙찰자는 입찰보증금을 전액 반환받을 수 있습니다. 이는 낙찰자의 매수 책임이 면제되기 때문입니다.

2) 불복절차 진행

즉시항고 가능성 검토
- 매각불허가 결정에 불복하고자 할 경우 7일 이내에 즉시항고를 할 수 있습니다.
- 매각불허가 결정에 대한 항고의 경우에는 별도의 보증금 공탁이 필요하지 않습니다.

3) 재입찰 여부 결정

매각불허가로 인해 새로운 매각기일이 지정될 경우, 낙찰자는 다음 두 가지 선택을 할 수 있습니다.

1. 새로운 매각기일에 다시 입찰에 참여
2. 해당 물건에 대한 입찰 포기

4) 주의사항

- 매각불허가 결정이 확정되면 이전의 낙찰은 무효가 됩니다.
- 차순위 매수신고인이 있더라도 그에게 매각이 허가되지 않으며, 반드시 새로운 매각절차를 진행해야 합니다.
- 재입찰시에는 이전 하자사항이 해소되었는지 반드시 확인해야 합니다.

 

 

4. 매각불허가 결정 후  법원의  절차

 

1) 매각불허가 결정의 선고

- 매각결정기일에 반드시 선고해야 합니다.
- 선고와 동시에 고지의 효력이 발생합니다.
- 실무상 공고도 함께 진행합니다.

2) 불허가 사유에 따른 후속 절차

① 일반적인 불허가의 경우
- 불허가 결정이 확정되면 새로운 매각기일을 지정하여 경매를 진행합니다.
- 차순위 매수신고인이 있더라도 그에게 매각을 허가할 수 없으며, 반드시 새로운 매각절차를 진행해야 합니다.

② 특별한 경우의 처리
- 부동산 현저한 훼손이나 중대한 권리관계 변동으로 인한 불허가의 경우, 최저매각가격을 새로 정하여 경매를 속행합니다.
- 종국적인 불허가 사유로 더 이상 매각이 불가능한 경우, 경매절차 전체가 종결됩니다.

 

3) 보증금 처리

- 낙찰자의 매수 책임이 면제됩니다.
- 매수신청 보증금을 낙찰자에게 반환합니다.

4) 등기 관련 절차

- 경매절차가 완전히 종결되는 경우에는 경매개시결정 등기의 말소를 촉탁합니다.
- 단순 매각불허가 결정만으로는 말소촉탁을 할 수 없으며, 경매절차 취소 결정이 필요합니다.