부동산 경매 절차 시 변경 및 취소

경매기일의 변경 또는 경매취소, 취하되는 이유와 특징을 알아보겠습니다.

 

 

주요 변경사유 및 취소사유를 알고 그에 맞는 대응을 해 나갈 수 있어야 시간을 단축시킬  수 있습니다. 

 

1. 부동산 경매절차의  변경 사유

 

 

부동산 경매 절차에서 매각기일이 변경되는 주요 사유는 다음과 같습니다

1) 절차상 하자로 인한 변경

법적 절차상 문제
- 송달 과정이 제대로 이루어지지 않은 경우
- 새로운 권리자(유치권자 등)가 나타난 경우
- 감정평가서의 누락이나 오류가 발견된 경우 (현황조사 감정내용 보정)

권리관계 변동
- 일괄매각에서 분리매각으로 변경되거나 그 반대의 경우
- 등기부상 권리변동이 발생한 경우

2) 채권자 신청에 의한 변경

채무 협상
- 채무자가 채권자와 채무상환 계획에 합의하는 경우
- 채무자가 원금과 이자의 일부를 상환하면서 기일 연기를 요청하는 경우

채권자의 이해관계
- 채권자가 채권회수의 불확실성을 고려해 연기를 신청하는 경우
- 매각가격 상승을 기대하여 기일을 연기하는 경우

  시간을 벌어 경쟁률 높이려는 의도

변경의 제한사항

- 채권자의 경매기일 변경은 1회당 2개월 이내로 제한
- 총 연기 기간은 6개월을 초과할 수 없음

 

매각기일이 변경되는 것으로, 추후 경매시장에 다시 등장할 가능성이 있습니다.

변경이 자주 발생하는 경매물건의 경우, 채무자가 부동산에 대한 강한 소유 의지가 있거나 숨겨진 가치가 있을 수 있으므로 신중한 검토가 필요합니다.

 

 

 

 

 

2. 부동산 경매절차의 취소사유

 

1) 사실상 취소사유

부동산의 멸실 관련
- 부동산이 완전히 멸실된 경우
- 부동산의 현상이 심각하게 변경되어 동일성을 상실한 경우
- 부동산의 일부가 멸실되었더라도 나머지 부분에 경제적 교환가치가 있다면 즉시 취소하지는 않음

2) 법률상 취소사유

**소유권 관련**
- 채무자가 목적물에 대한 소유권을 상실한 경우
- 법령에 의한 강제집행이 금지된 경우
- 채무자에 대한 파산·회생절차가 개시된 경우

**절차상 사유**
- 집행비용을 예납하지 않은 경우
- 남을 가망이 없고 압류채권자가 매수신청과 보증을 제공하지 않는 경우
- 부동산의 수익으로 채권자들이 전부 변제를 받은 경우

3) 취소절차의 특징

- 경매절차의 취소는 법원이 직권으로 진행
- 당사자는 취소 신청권이 없으며, 취소 신청은 단순히 촉구의 의미만 가짐
- 법원이 취소하지 않을 경우 이해관계인은 민사집행법 제16조에 따른 집행 이의신청으로 불복 가능

- 경매절차상 취소된 경우에는 재공고 가능성이 희박하다.