아파트 가치 분석방법

경매 부동산 중 가장 인기 있는 아파트 그래서 아파트는 대부분 경쟁이 심합니다. 정확한 아파트의 가치를 분석해서 입찰에 임하시길 권유드립니다. 아파트 가치 분석 방법 정확히 알려 드리겠습니다. 

 

 

소개
부동산 투자에 있어서 아파트의 시세를 이해하는 것은 필수적입니다. 개인 용도로 새 아파트를 구입하든 투자용 부동산으로 구입하든, 그 가치를 정확하게 분석하면 초과 지불이나 과소 판매를 방지할 수 있습니다. 시장 가격 분석은 위치, 편의 시설, 시장 동향 등 여러 요소를 포함하여 복잡할 수 있습니다.  아파트의 시장 가격을 분석하는 체계적인 접근 방식을 제공하여 정보에 입각한 부동산 결정을 내리는 데 도움이 되시길 바랍니다. 

 

 

1. 아파트 가치분석 실질적 방법

 

일단, 저같은경우에 아파트 가치분석은  부동산 정보 플랫폼 :디스코"를 활용합니다.

 

1)  대상 부동산에 현재 실거래가를 파악 

(동일면적, 비슷한 층수, 리모델링 여부 체크)

 

2)  2021년 하반기~2022년 상반기 부동산 상승장일 때, 해당 아파트의 고점 확인 (가격 추이 체크) 

 

3)  2021년 상반기 전 하락장일때, 해당 아파트의 저점 확인 

 

4)  해당 물건의 감정가를 언제 시점에 감정했는지 파악 (감정평가서 확인)

 

5) 감정가와 현재 거래가를 비교하고,  최근 거래 이력 중 최저가와  하락장일 때 최저가를 비교해 최종적 가치를 판단합니다. 

 

 

 

2. 아파트 가치 책정의 주요 시장 요인 이해

 

 

아파트 시세를 분석할 때 고려해야 할 주요 요소로는 위치, 현재 시장 동향, 아파트별 세부 정보 등이 있습니다.


1) 위치 및 주변 인프라
위치는 아파트의 시장 가치를 결정하는 가장 영향력 있는 요소 중 하나입니다. 부동산에서는 “위치, 위치, 위치”라는 만트라가 여전히 관련성이 있습니다. 우수한 학교, 공원, 소매 지역 및 효율적인 교통수단을 이용할 수 있는 주요 위치에 있는 부동산은 일반적으로 더 높은 가격을 요구하기 때문입니다. 또한 이러한 편의 시설과의 근접성은 아파트를 더욱 선호하게 만들어 그 가치에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 반면, 도심에서 멀리 떨어져 있거나 필수 인프라에 대한 접근성이 제한적인 아파트는 가격이 더 저렴할 수 있습니다. 구매하기 전에 인근 지역을 조사하고 지역 개발 계획을 이해하면 미래 가치를 얻을 수 있습니다.

2) 시장 동향 및 경제지표
부동산 시장은 지역 및 국가 경제 동향의 영향을 받으며, 이러한 동향을 이해하면 부동산 가격이 합리적인지 판단하는 데 도움이 됩니다. 예를 들어, 경제성장기에는 부동산 수요가 증가함에 따라 부동산 가격이 상승하는 경향이 있습니다. 반대로 경기 침체기에는 주택을 구입하는 사람이 줄어들면서 가격이 정체되거나 하락할 수 있습니다. 연평균 가격 상승률이나 모기지 이자율 변화 등 과거 추세를 분석하면 시장 상황과 가격 상승 또는 하락 여부에 대한 아이디어를 얻을 수 있습니다. 지역 부동산 보고서를 활용하고 부동산 전문가와 상담하는 것은 시장 동향에 대한 최신 정보를 얻는 효과적인 방법입니다.

3) 아파트 특징 및 상태
위치와 시장 동향 외에도 특정 아파트의 특징이 그 가치에 큰 영향을 미칩니다. 주요 특징에는 아파트의 크기, 레이아웃, 층수, 전망 및 편의 시설이 포함됩니다. 현대적인 디자인, 발코니와 같은 추가 기능, 업데이트된 주방, 잘 관리된 외관을 갖춘 아파트는 일반적으로 가격이 더 높습니다. 또한 체육관, 수영장, 컨시어지 서비스 등의 편의 시설을 갖춘 고층 건물의 아파트가 더 가치가 높은 경우가 많습니다. 마지막으로 아파트의 전반적인 상태가 중요합니다. 상당한 수리나 업그레이드가 필요한 아파트는 입주 준비 상태의 아파트보다 가격이 저렴할 가능성이 높습니다.

 

 

3. 아파트 비교시장분석

 

 

비교 시장 분석은 부동산 전문가가 아파트의 시장 가치를 결정하기 위해 자주 사용하는 방법입니다.

1) 유사 부동산의 최근 매매 분석
최근 같은 지역에서 매매된 비교 가능한 부동산, 즉 “comps”를 찾는 것입니다. 이러한 구성 요소는 크기, 레이아웃, 편의 시설 및 상태가 아파트와 이상적으로 일치해야 합니다. 이러한 유사한 부동산이 판매된 가격을 분석함으로써 해당 아파트의 기준 가격을 설정할 수 있습니다.

2) 차이 조정
유사한 부동산을 찾는 것이 필수적이지만 두 아파트는 동일하지 않으며 고유한 특징에 따라 조정이 필요할 수 있습니다. 예를 들어, 분석 중인 아파트에 주방을 새로 개조한 반면 비슷한 아파트는 그렇지 않은 경우 대상 아파트의 가치에 합리적으로 프리미엄을 추가할 수 있습니다. 반대로, 대상 아파트에 주차 등 편의시설이 부족한 경우에는 추정가에서 차감해야 할 수도 있습니다. 이러한 조정을 통해 아파트의 시장 가격을 더욱 자세히 살펴볼 수 있습니다.



결론
아파트의 시세를 분석하려면 입지, 시세 동향, 아파트 특성, 비교 시장분석 등을 고려한 종합적인 접근이 필요합니다. 이러한 요소를 주의 깊게 검토함으로써 충분한 정보를 바탕으로 결정을 내리고 공정한 가격을 지불하고 잠재적으로 귀중한 투자를 확보할 수 있습니다. 정확한 시장 가격 분석은 부동산 환경을 탐색하고 재정적 미래를 위한 최선의 결정을 내리는 데 필수적입니다.