수도권 분양시장 "마피 " 확산

 

 

수도권 분양시장, 분양가 밑도는 ‘마이너스 프리미엄’ 확산
최근 서울과 경기, 인천 등 수도권 아파트 시장에서 분양가보다 낮은 가격에 거래되는 ‘마이너스 프리미엄(마피)’ 사례가 급증하고 있습니다. 이는 부동산 시장 침체와 정부의 강력한 대출 규제가 복합적으로 작용한 결과로 분석됩니다. 특히, 잔금 마련에 어려움을 겪는 계약자들이 입주를 앞둔 분양권을 낮은 가격에 매물로 내놓으면서 이러한 현상이 더욱 가속화되고 있습니다. 정부의 대출 규제 효과가 시장에 뚜렷하게 나타나고 있다고 분석됩니다.

 

수도권 분양시장

 

입주를 앞둔 단지, 급매물 속출
경기 광명시 광명동에 위치한 ‘트리우스광명’(광명뉴타운 2 구역 재개발)은 대표적인 사례입니다. 이 단지는 이달 입주를 앞두고 있으며, 전용면적 84㎡ 분양권이 분양가 11억 1910만 원보다 5000만 원 낮은 10억 6910만 원에 매물로 나왔습니다.
현지 공인중개사 관계자는 “대출 규제와 대규모 입주 물량 영향으로 전셋값이 하락하면서 잔금을 마련하지 못하는 경우가 많아졌다”며 “매도자와 협상하면 추가 가격 인하도 가능하다”고 설명했습니다.

인천 송도동의 ‘힐스테이트레이크 송도 4차’도 내년 7월 입주를 앞두고 있습니다. 전용 84㎡ 분양권이  7000만 원 낮은 가격에 거래되고 있습니다.

 

서울에서도 마피 현상 확산
마피 현상은 서울에서도 나타나고 있습니다. 내년 11월 입주 예정인 강북구 미아동의 ‘한화포레나 미아’ 전용 80㎡ 분양권은 최고 7000만 원의 마피가 붙었습니다. 동대문구 신설동의 도시형 생활주택 ‘신설동역 자이르네’는 전용 42㎡ 분양권에 1억 6900만 원의 마피가 붙은 사례도 있습니다.

분양·입주권 거래량 급감
서울 아파트 분양·입주권 거래량 역시 큰 폭으로 줄어들고 있습니다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면, 서울의 분양·입주권 거래량은 8월 150건에서 9월 95건, 10월에는 79건까지 감소했습니다. 이는 거래 부진과 더불어 가격 조정이 본격화되고 있음을 시사합니다.

마피 확산이 기존 시장에 미치는 영향
마피 매물의 증가로 기존 부동산 시장도 영향을 받고 있습니다. 신축 아파트를 분양가보다 저렴하게 매수할 수 있는 매물이 등장하면서 기존 구축 아파트의 가격 하락을 유도할 가능성이 높습니다. 실제로 국토부에 따르면, 10월 서울 아파트 거래량은 4000건으로 전월 대비 19.2% 감소했습니다.

전세시장 혼란과 금리 인상 여파
전세시장도 혼란이 가중되고 있습니다. 전세 수요는 여전히 높지만, 매물 부족과 금리 인상 여파로 전셋값 상승세가 이어지고 있습니다. 부동산R114에 따르면, 수도권 전세 평균 변동률은 10월 기준 0.12%로 나타났으며, 16주 연속 상승세를 기록했습니다.

 

 

 

 

 

수도권 분양시장 ‘마피’ 확산, 효과적인 대처 방법은?

1. 자산 상황 점검 및 계획 세우기
(1) 재정 상태 철저히 검토
마피 매물을 처분해야 하는 상황에 놓인 분양 계약자는 자신의 자산과 부채 상황을 명확히 파악해야 합니다. 잔금을 마련하기 어렵다면 대출 조건과 상환 가능성을 검토하거나, 매수자와 협상을 통해 손실을 최소화할 방안을 찾아야 합니다.

(2) 장기적 계획 수립
현재 시장 상황에서 단기적인 손익 계산만으로 움직이면 더 큰 손실을 볼 수 있습니다. 매도나 매수를 결정하기 전에 1년 이상 시장 흐름을 전망하고, 금리 인상 가능성과 정부 정책 변화를 고려한 전략을 세우는 것이 중요합니다.

 

2. 투자자 관점: 저가 매물 활용하기
(1) 신축 매물 검토
마피가 붙은 신축 아파트는 분양가보다 저렴한 가격에 거래될 수 있어 실거주 목적의 매수자에게 기회가 될 수 있습니다. 다만, 추가적인 비용(중도금 대출 상환, 취득세 등)을 감안해 전체적인 예산을 확인해야 합니다.

(2) 입지와 개발 호재 확인
마피 매물을 검토할 때, 입지와 향후 개발 가능성을 반드시 분석해야 합니다. 단기적으로는 손실이 발생하더라도, 장기적으로 가치 상승 가능성이 높은 지역의 매물을 선별하는 것이 중요합니다.

3. 기존 주택 소유자: 구축 아파트 관리 전략
(1) 가치 보존을 위한 리모델링
마피 매물의 확산으로 구축 아파트 가격이 하락할 가능성이 커지고 있습니다. 이 경우, 소유 중인 아파트의 경쟁력을 높이기 위해 리모델링이나 소규모 수리 등을 통해 가치를 보존해야 합니다.

(2) 임대 수익 전략 강화
매매가 어려운 경우, 안정적인 임대 수익을 올릴 수 있는 방안을 강구해야 합니다. 전세 수요가 여전히 높은 시장에서는 세입자 유치 전략을 적극적으로 활용할 필요가 있습니다.

 

4. 정부 정책 변화 주시
정부의 가계부채 관리와 부동산 안정화 정책은 시장 상황에 큰 영향을 미칩니다. 특히 대출 규제와 금리 동향이 시장을 좌우하는 만큼, 정책 발표와 금융 환경 변화에 민감하게 대응해야 합니다.

(1) 정책 완화 가능성 점검
마피 현상이 장기화될 경우, 정부가 정책 완화를 검토할 가능성도 배제할 수 없습니다. 이에 따라 대출 한도 증액이나 세제 혜택 변화가 있을지 지속적으로 모니터링해야 합니다.

(2) 전문가 의견 활용
부동산 전문가나 금융 상담가의 조언을 받아 시장 전망을 분석하고 개인 상황에 맞는 전략을 설계하는 것이 현명합니다.

5. 심리적 준비와 유연성 유지
부동산 시장은 변화가 빠르고 예측하기 어려운 특성이 있습니다.

심리적 안정 유지: 시장 하락기에 매도 또는 매수를 결정할 때는 감정적 판단을 피하고 냉철한 분석에 근거해야 합니다.
유연성 발휘: 예상치 못한 상황에 대비해 대안 시나리오를 마련하고, 계획을 필요에 따라 수정할 수 있어야 합니다.



결론
수도권 부동산 시장에서 마이너스 프리미엄 현상이 확대되면서 시장의 불확실성이 커지고 있습니다. 매수자는 신중한 투자 전략을 세우고, 매도자는 시장 상황에 유연하게 대처하는 것이 필요합니다. 향후 정부 정책과 금리 동향이 시장에 어떤 영향을 미칠지 주목됩니다.