서울시, 용적률 거래 시대 하반기부터 열린다

서울시, '용적이양제' 도입 추진

서울시가 도시 개발의 새로운 패러다임을 열어갈 ‘용적이양제’를 도입할 예정

입니다 . 이에 따라 문화재 보호구역이나 공항 주변 등 개발이 제한된 지역에서 사용하지 못하는 용적률을 다른 지역으로 이전하고 거래할 수 있는 길이 열릴 전망이고. 서울시는 올해 상반기 중으로 관련 조례를 입법예고하고, 하반기부터 본격적인 시행을 계획하고 있습니다.

 

 

용적이양제란?

 

‘용적이양제’는 용적률을 사용할 수 없는 지역에서 이를 개발 가능한 지역으로 이전해 활용할 수 있도록 하는 제도입니다. 예를 들어, 특정 지역의 용적률이 1000%인데 문화재 보호로 인해 400%만 사용할 수 있다면, 남은 600%를 다른 지역으로 판매할 수 있게 됩니다.

이러한 제도를 통해 개발제한지역 토지주는 사용하지 못하는 용적률을 판매하여 경제적 이익을 얻고, 개발이 가능한 지역의 토지주는 더 높은 용적률을 적용해 사업성을 극대화할 수 있습니다. 즉, 서울 도심 내 고밀도 개발이 필요한 주요 역세권 지역 등이 수혜를 볼 수 있는 구조다.

 

 

 

해외 사례와 서울의 도입 배경

 

이와 유사한 개념은 해외에서도 ‘개발권양도제(TDR, Transfer of Development Rights)’라는 이름으로 운영되고 있습니다. 뉴욕의 ‘서밋 원 밴더빌트’는 그랜드센트럴터미널 등 인근 문화재 건물의 용적률을 이전받아 초고층 건물로 개발됐으며. 일본 도쿄의 ‘신마루노우치’ 빌딩과 ‘그랑 도쿄’ 역시 도쿄역의 용적률을 이전받아 개발된 사례입니다.

서울시는 2011년부터 용적이양제 도입을 검토했지만, 국내 부동산 법체계 상 공중권이 독립적으로 분리되지 않은 점, 부동산등기법 등 관련 법률 개정 필요성 등이 걸림돌로 작용해왔습니다. 또한, 미국과 달리 서울에서는 공공기여를 통한 용도지역 상향이 가능하기 때문에 제도 도입이 지연되었습니다.

 

 

 

서울시의 추진 계획

 

서울시는 우선 문화유산 보호구역과 공항 주변의 장애물 표면제한구역 등 규제 완화가 어려운 지역을 중심으로 용적이양제를 적용할 방침입니다. 현재 강동구 굽은다리역세권 활성화 사업에서 ‘결합건축제도’를 활용해 용적이양 과정을 테스트하고 있으며, 이를 기반으로 실질적인 실행 모델을 완성할 계획입니다.

 

 

기대 효과

 

1. 토지 효율성 극대화 – 제한된 토지에서도 개발 가능성을 높여 공간 활용도를 극대화할 수 있습니다.
2. 도시 경관 및 환경 보존 – 문화재 보호 및 공항 주변 등에서 불필요한 개발을 방지하면서도 다른 지역에서는 고밀도 개발이 가능해집니다.
3. 경제적 가치 창출 – 토지주 간의 합리적인 용적률 거래를 통해 부동산 시장의 새로운 활로를 개척할 수 있습니다.

 

 

 

 

마무리

 

서울시의 용적이양제 도입은 도시 개발과 보존을 조화롭게 유지하려는 시도로 평가됩니다. 개발제한 지역의 토지 소유주와 개발 가능 지역의 투자자 모두에게 유리한 구조를 만들며, 장기적으로 서울의 도시 경쟁력을 높이는 데 기여할 것으로 기대됩니다. 하반기부터 본격적으로 시행될 이 제도가 서울의 부동산 시장에 어떤 변화를 가져올지 주목됩니다.