경매 입찰할 건물이 위반건축물 일때 대처방법

경매물건 중  위반건축물의  대처방법에 대해 알아보겠습니다. 경매를 통해 부동산을 구매할 때, 위반건축물이 포함되어 있을 경우 많은 문제가 발생할 수 있습니다. 이러한 문제를 사전에 예방하고, 대처하는 방법에 대해 자세히 설명드리겠습니다.

 

위반건축물 일때 대처방법

위반건축물은 건축법이나 관련 법규를 위반하여 건축된 건물을 말합니다. 예를 들어, 방 쪼개기, 허가받지 않은 구조물이나, 규정된 높이를 초과한 건물 등이 이에 해당합니다.

 

위반건축물의 종류
위반건축물은 여러 종류가 있으며, 대표적으로 다음과 같은 것들이 있습니다.

무허가 건축물 : 건축 허가를 받지 않고 지어진 건물입니다.

 

위법 건축물 : 건축법을 위반하여 지어진 건물로, 예를 들어, 높이 제한을 초과한 건물이나, 용도 변경이 이루어지지 않은 건물입니다.

 

불법 증축 건축물 : 기존 건물에 추가로 증축한 부분이 법적으로 허가받지 않은 경우입니다.
이러한 위반건축물은 경매물건으로 나올 경우, 구매자에게 큰 부담이 될 수 있습니다.

 

 

위반건축물 사전 확인사항

 

건축물대장 확인
- 건축물대장에서 위반건축물 표시 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 용도가 주택인지 비주택인지 정확히 파악해야 합니다.

현장 실사
- 건축물대장에 표시되지 않은 위반사항이 있을 수 있으므로 반드시 현장 방문이 필요합니다.
- 불법 증축이나 용도변경 여부를 직접 확인해야 합니다.

낙찰 후 대응방안

이행강제금 관련
- 낙찰자는 이전 소유주의 체납된 이행강제금은 승계하지 않습니다.
- 소유권 취득 이후 발생하는 이행강제금만 납부 의무가 있습니다.

원상복구 대책
- 관할 구청 건축과와 협의하여 원상복구 범위를 최소화할 수 있는지 확인합니다.
- 원상복구 비용을 미리 산정하여 입찰가격에 반영해야 합니다.

주의사항

대출 및 임대 제한
- 위반건축물은 전세자금 대출이 제한될 수 있습니다.
- 임대사업자의 경우 임대보증금에 대한 보증보험 가입이 어려울 수 있습니다.

이행강제금 부과
- 연간 2회, 최대 1000만 원까지 이행강제금이 부과될 수 있습니다.
- 영리 목적의 상습 위반자는 이행강제금이 2배로 가중될 수 있습니다.

 

 

다가구 주택의 방 쪼개기 (대수선) 대처방법 

 

 

건축물대장 오른쪽 상단에 전체 가구수와 현장 실사 방 개수가 다른 경우 : 방 쪼개기 (위반 건축물)

낙찰 후 대출이 제한될수 있고, 이전 소유자 또는 이전 임차인이 인원을 넣을 수 있음.

 

다가구주택인 경우 처음부터 방 쪼개기를 구상하고 건축하는 경우가 많음

즉, 원상복구가 용이할수 있음. 

 

원상복구 비용은 건축물 대장 상 설계자에게 연락 하여 해당 물건에 진위여부를 확인하고 비용에 대해 조언을 구한다. 

 

 

경매물건에서 위반건축물 확인 방법

 

경매에 참여하기 전, 해당 물건이 위반건축물인지 확인하는 것이 중요합니다. 이를 위해 다음과 같은 방법을 추천합니다.

건축물대장 확인 : 건축물대장에는 해당 건물의 법적 상태가 기재되어 있습니다. 위반사항이 기재되어 있는지 확인해야 합니다.

현장 조사 : 직접 현장을 방문하여 건물의 상태를 확인하는 것이 좋습니다. 불법 증축이나 위반사항이 있는지 눈으로 확인할 수 있습니다.

전문가 상담 : 부동산 전문가나 변호사와 상담하여 법적 문제를 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

 

위반건축물이 확인되었을 경우, 다음과 같은 대처 방법이 있습니다.

법적 조치 : 위반건축물에 대한 법적 조치를 취할 수 있습니다. 이 경우, 해당 건물의 소유자에게 위반사항을 시정할 것을 요구할 수 있습니다.
철거 요청 : 위반건축물이 심각한 경우, 관할 구청에 철거를 요청할 수 있습니다. 이 경우, 철거 비용은 소유자가 부담해야 합니다.
재건축 또는 리모델링 : 위반건축물을 합법적으로 재건축하거나 리모델링하여 법적 문제를 해결할 수 있습니다.
법적 절차 및 주의사항
위반건축물과 관련된 법적 절차는 복잡할 수 있습니다. 따라서 다음과 같은 주의사항을 염두에 두어야 합니다.

 

 

 

사례 연구 및 경험담
실제로 경매를 통해 위반건축물을 구매한 사례를 살펴보면, 많은 사람들이 법적 문제로 어려움을 겪고 있습니다. 예를 들어, 한 구매자는 경매로 낙찰받은 건물에서 불법 증축이 발견되어 큰 비용을 들여 철거를 해야 했습니다. 이러한 사례를 통해, 사전에 위반건축물 여부를 확인하는 것이 얼마나 중요한지를 알 수 있습니다.


경매물건에서 위반건축물이 발견될 경우, 적절한 대처 방법을 알고 있는 것이 중요합니다. 법적 절차를 미리 준비하고, 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 경매에 참여하기 전, 반드시 위반건축물 여부를 확인하고, 필요한 조치를 취하는 것을 추천합니다.

위반건축물에 대한 이해를 높이고, 경매물건 구매 시 발생할 수 있는 문제를 사전에 예방하는 것이 중요합니다. 이러한 정보를 바탕으로 성공적인 경매 참여를 하시길 바랍니다.