집값 12억원 넘어도 주택연금 가입…민간 주택연금 출시

최근 국내 은행권에서는 집값이 12억원을 초과하는 주택 보유자도 주택연금(역모기지론)에 가입할 수 있는 민간 주택연금 상품이 공식 출시되었습니다.

 

 

 

 

기존에는 한국주택금융공사가 운영하는 공적 주택연금이 부부 합산 공시가격 12억원 이하 주택 소유자만 가입할 수 있었으나, 이제는 고가주택 보유자도 노후 자금을 마련할 수 있는 길이 열린 것입니다.

 

 

민간 주택연금(역모기지론) 상품 개요

• 상품명: 하나더넥스트 내집연금(역모기지론)
• 주요 특징
  • 공시가격 12억원 초과 주택도 가입 가능
    기존 주택연금의 한계였던 집값 12억원 제한이 없어졌습니다. 본인 또는 부부 공동 명의로 2년 이상 소유하고 현재 해당 주택에 거주 중이면 신청할 수 있습니다.
  • 2주택 이상 보유자도 가입 가능
    부부가 여러 채의 주택을 보유하고 있어도 가입할 수 있습니다.
  • 연령 조건
    본인과 배우자 모두 만 55세 이상이면 가입할 수 있습니다.
  • 신탁 방식
    가입자는 본인의 주택을 하나은행에 신탁 방식으로 맡기고, 해당 주택에서 계속 거주할 수 있습니다. 하나생명에서 매월 정해진 연금을 본인 및 배우자 사망 시까지 종신 지급합니다.
  • 연금 지급 유형
    • 정액형: 매월 동일 금액을 지급
    • 초기 증액형: 가입 초기에 더 많이 지급
    • 정기 증가형: 기간마다 수령액이 증가
  • 고정금리 적용
    10년 만기 국고채 직전월 평균금리에 1.3%p를 가산(2025년 5월 기준 3.95%)
  • 연금 지급 총액이 집값을 초과해도 상속인에게 추가 청구 없음
    부부가 모두 사망한 후 주택을 매각해 연금 지급 총액이 집값을 넘어도 상속인에게 부족분을 청구하지 않습니다. 남은 잔여 재산은 상속인에게 상속됩니다
  • 배우자 자동 승계
    가입자가 사망하면 배우자가 주택과 연금에 대한 권리를 자동으로 이어받아 동일한 연금을 평생 수령할 수 있습니다
  • 혁신금융서비스 지정
    금융위원회의 혁신금융서비스로 지정되어, 총부채원리금상환비율(DSR) 적용을 받지 않습니다.

 

 

 

 

 

 

기존 주택연금과의 차이점

구분기존 주택연금(공적)민간 주택연금(역모기지론)

가입 자격	부부 중 1명 55세 이상, 공시가격 12억 이하	부부 모두 55세 이상, 집값 제한 없음
주택 보유 수	12억 초과 2주택자는 3년 이내 1주택 처분 시 가입 가능	2채 이상 보유해도 가입 가능
연금 지급 방식	평생 지급(국가 보증)	평생 지급(은행·생명사 보증)
연금 지급 총액 초과	상속인에게 청구 없음	상속인에게 청구 없음
금리	기준금리+가산금리(최근 4.37% 내외)	고정금리(최근 3.95% 등)
DSR 적용	적용	적용 없음(혁신금융서비스 지정)
신탁 방식	일부 상품에 한함	신탁 방식 적용

 

 

 

 

사회적 의미 및 기대 효과

• 고가주택 보유 고령층의 노후 소득 해결
  12억원을 초과하는 집을 보유했지만, 현금 자산이 부족한 고령층이 노후 자금을 마련할 수 있게 되었습니다.
• 주거 안정성 확보
  본인의 집에서 평생 거주하면서 안정적인 연금 수령이 가능합니다.
• 상속인의 부담 최소화
  연금 지급 총액이 집값을 초과해도 상속인에게 추가 부담이 발생하지 않습니다.
• 주택연금 시장 확대
  기존 주택연금 가입률이 낮았던 상황에서, 민간 주택연금이 새로운 대안으로 주목받고 있습니다.

 

 

 

하나금융그룹의 '하나더넥스트 내집연금'은 집값이 12억원을 초과하는 주택 보유자도 가입할 수 있는 최초의 민간 주택연금 상품으로, 본인과 배우자 모두 만 55세 이상이면 신청이 가능합니다. 신탁 방식으로 주택을 은행에 맡기고, 평생 거주하며 매월 연금을 받을 수 있으며, 연금 지급 총액이 집값을 초과해도 상속인에게 부담이 없습니다. 이로써 고가주택을 보유한 시니어 세대의 노후 준비와 주거 안정성을 동시에 해결할 수 있는 길이 열렸습니다.

 

 

 

앞으로 민간 금융기관이 제공하는 주택연금은 다음과 같은 방향으로 발전할 것으로 전망됩니다.

주요 발전 방향

- 종신·비소구형 상품 확대
  - 기존 민간 주택연금은 대부분 대출 기간이 정해진 비종신형이거나, 연금액이 주택가치를 초과할 경우 차액 상환의무(소구형)가 있었으나, 앞으로는 공공 주택연금처럼 종신 지급(평생 연금)과 비소구(상속인에게 잉여 부담 없음) 방식이 주류로 자리잡을 것으로 보입니다
  - 이는 고령층의 신뢰와 수요를 확보하는 데 매우 중요합니다.

- 규제 완화 및 지원 강화
  - 금융당국은 민간 주택연금에 대해 가계부채 규제(DSR, LTV 등) 적용 예외와 같은 규제 완화를 확대할 것입니다
  - 혁신금융서비스 지정 등으로 민간 금융기관이 주택연금 시장에 진입하기 쉬운 환경이 조성되고 있습니다.

 

- 상품 다양화 및 맞춤형 설계
  - 주택가격 변동분을 연금액에 반영하는 상품, 상속 요건 완화, 세제 혜택 등 가입 인센티브 강화 등 다양한 상품 설계가 도입될 전망입니다
  - 고령층의 다양한 니즈에 맞춘 맞춤형 상품이 출시될 가능성이 높습니다.

- 생명보험사 등 전문 금융기관 참여 확대
  - 종신 금융상품 운용 경험이 풍부한 생명보험사가 민간 주택연금 시장에 적극적으로 진입할 것으로 보이며, 이를 통해 상품 품질과 신뢰도가 높아질 것입니다

- 홍보 및 신뢰 구축
  - 주택연금에 대한 정보 제공과 홍보가 강화되어, 가입자들이 주택연금으로 인한 손실 우려를 해소할 수 있도록 할 필요가 있습니다
  - 실제로 상품에 대한 추가 정보 제공 시 가입 의향이 크게 증가하는 것으로 나타났습니다.

 

사회적 기대 효과

- 노인 빈곤 완화 및 소비 확대
  - 민간 주택연금이 활성화되면 노인 빈곤율이 크게 하락하고, 소비가 늘어나 실질 GDP가 증가할 것으로 기대됩니다.
  - 주택연금을 통한 노후 자금 마련으로 34만 명 이상의 노인이 빈곤에서 벗어날 수 있다는 전망도 있습니다.

요약

민간 금융기관의 주택연금은 앞으로 종신·비소구형 등 신뢰도 높은 상품 설계, 규제 완화, 생명보험사 등 전문기관의 참여 확대, 맞춤형 및 다양화된 상품 개발, 그리고 활발한 홍보를 통해 시장 점유율을 높이고, 고령층의 노후 소득 안정과 사회적 빈곤 완화에 기여할 것으로 보입니다.