부동산 공매 절차 및 진행방법

반갑습니다~~ 부동산 경매 공매 스터디에 오신걸 환영합니다!! 

앞으로 부동산 경매 공매에 대해서 하나씩 공부해서 꼭 성투 합시다 !! 

 

1. 부동산 공매란 ?

부동산 공매는 공공 기관이 압류 또는 소유한 부동산을 매각하는 절차를 말합니다.

주로 세금 체납이나 국가 소유 부동산 매각 등이 그 대상이 되는데, 정부나 지방자치단체가 공매를 통해 미납 세금을 회수하고 예산을 확보하려는 목적이 있습니다. 공매 절차는 민간 경매와는 다른 점이 있어서 공부를 하고 접근하여야 합니다.

 

2. 부동산 공매 절차의 주요 단계

부동산 공매는 절차가 명확하게 정해져 있으며, 아래와 같은 단계로 이루어집니다.

ⓐ공매 공고 확인

공매 물건은 대부분 온비드(OnBid)와 같은 공공 공매 사이트에 게시됩니다. 공매 공고에는 입찰 시작일과 종료일, 매각 예정가 등 입찰자가 알아야 할 정보들이 포함됩니다. 입찰 전에 해당 물건의 위치, 크기, 용도, 사용 현황, 공시지가 등의 정보를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.

ⓑ현장 조사 및 권리 분석

공매 물건의 권리관계는 복잡할 수 있기 때문에, 현장 답사와 권리분석이 필수적입니다. 먼저, 현장을 방문하여 부동산의 상태를 직접 확인하는 것이 좋습니다. 또, 등기부등본을 통해 저당권, 가압류 등의 권리관계를 분석하여 이후 문제가 생기지 않도록 해야 합니다.

ⓒ 입찰 신청 및 보증금 납부

공매에 참여하려면 입찰서를 작성하고 보증금을 납부해야 합니다. 보증금은 입찰금액의 10% 정도로 책정되며, 이는 낙찰 후 계약 이행을 보증하기 위한 금액입니다. 온비드 사이트에서 온라인으로 입찰 신청을 할 수 있으며, 보증금도 온라인 결제를 통해 편리하게 납부할 수 있습니다.

ⓓ 개찰 및 낙찰자 선정

입찰이 종료되면, 개찰 절차를 통해 낙찰자를 선정합니다. 개찰은 공매 기관이 입찰가를 확인하고 가장 높은 금액을 제시한 입찰자를 낙찰자로 정하는 절차입니다. 낙찰자는 이후 공매기관과 매매 계약을 체결하게 됩니다.

ⓔ 잔금 납부 및 소유권 이전

낙찰자는 낙찰가의 잔금을 지정된 기간 내에 납부해야 하며, 잔금 납부 후 소유권 이전 절차를 거칩니다. 소유권 이전은 관할 등기소에 신청하여 완료되며, 이로써 공매 절차가 종료됩니다.

 

 

3. 부동산 공매 시 주의사항

부동산 공매는 매력적인 투자 기회이지만, 몇 가지 주의사항을 숙지해야 실패를 피할 수 있습니다.

ⓐ 권리관계 문제

권리분석에 가장 중요한것은 낙찰자가 낙찰 후에  권리 부담을 인수해야 하는것이 있는지  세밀한 권리 분석이 필요합니다.

ⓑ 잔금 납부 기한 준수

낙찰자는 잔금을 정해진 기간 내에 납부해야 합니다. 납부 기한을 놓치면 낙찰이 취소될 수 있으며, 납부했던 보증금도 환불받지 못하게 됩니다.

ⓒ 입찰가 선정

과도한 입찰가는 낙찰 후 이익 실현에 어려움을 줄 수 있으므로 신중하게 입찰가를 선정하는 것이 중요합니다. 특히 현 시세와 공매 예정가를 비교해보고 입찰에 참여하는 것이 바람직합니다.

 

4. 부동산 공매를 성공적으로 진행하는 팁

부동산 공매는 철저한 준비가 중요합니다. 몇 가지 팁을 통해 공매 절차를 성공적으로 마칠 수 있습니다.

ⓐ 정확한 정보 수집

입찰 전 공매 물건의 정보를 철저히 확인하고, 가능한 한 현장 방문을 통해 상태를 확인하는 것이 좋습니다. 또, 공시지가나 시세 등을 조사해 시세 대비 저렴한지 판단해보세요.

ⓑ 유찰된 물건에 관심 가지기

한 번 이상 유찰된 물건은 예정가가 낮아져 상대적으로 저렴한 가격에 낙찰받을 기회가 생깁니다. 유찰 공매를 활용하면 더욱 유리한 조건으로 입찰할 수 있습니다.

ⓒ 온비드 활용

공매 물건 정보가 가장 많이 올라오는 곳이 온비드 사이트입니다. 온비드에서는 검색 필터를 통해 원하는 물건을 손쉽게 찾을 수 있어, 공매에 효율적으로 접근할 수 있습니다.

 

 

P.S.. 공매의 가장 큰 매력은 경매처럼 입찰 시 법원에 가는것이 아니라 온라인으로 입찰이 가능합니다. 직장인들에게는 경매보다 시간적 물리적 제약이 없어 잘 활용한다면 투자로서 괜찮은 루트라 생각 듭니다. 성투 하십시요~~