부동산 경매에서 유치권이 중요한 이유와 해결 방법 및 유치권 방어 전략

 

1. 부동산 유치권의 의미

부동산 유치권은 채권자가 채무자의 부동산을 점유하면서 발생하는 법적 권리로, 특정 상황에서 채권자가 채무자의 재산을 소유할 수 있는 권리를 뜻합니다. 이는 채권자가 부동산을 이용하여 채무자의 채무를 변제받을 수 있는 수단으로 활용됩니다. 특히 부동산과 관련하여 유치권은 점유자가 자신이 보유하고 있는 부동산에 대해 미수 채권이 있을 때, 그 부동산을 인도하거나 양도하지 않고 보유할 수 있는 권리입니다.

 

2. 유치권의 조건과 효력

     유치권이 성립되기 위해서는 몇 가지 조건이 필요합니다:

 

• 채권과 점유의 연관성: 유치권자는 반드시 채무자와 연관된 채권을 보유하고 있어야 합니다.(해당 부동산에 대한 공사대금 채권의 직접 공사한자) 
• 적법한 점유: 채무자의 부동산을 적법하게 점유를 지속하고 있어야 합니다.(해당 부동산을 타인이 사용하지 못하게 경매 개시 전부터 계속해서 유치점유)
• 금전적 평가: 유치권의 목적이 되는 채권은 금전적으로 평가할 수 있는 것이어야 합니다.
• 변제기 도래 : 유치권의 목적이 되는 채권이 변제기 도래되어야 합니다.

 

3. 부동산 경매 시 유치권의영향 

•  유치권의 존재와 경매 가치 하락 :유치권이 설정된 부동산은 구매자가 유치권으로 인한 잠재적 법적 문제를 해결해야 할 수 있기 때문에, 일반적으로 낙찰가가 하락하는 경향이 있습니다. 낙찰자는 유치권을 인수할 의무가 있을 수 있어, 법적 비용 및 유치권 해소를 위한 추가 비용이 발생할 가능성을 고려해야 합니다.(허위 유치권으로 부동산의 입찰가격을 떨어뜨린 후 제삼자를 내세워 경매를 낙찰받는 경우도 있음)

 

•  낙찰자의 유치권 인수 여부:부동산 경매에서 유치권이 존재하는 경우, 낙찰자는 해당 유치권을 인수해야 할 수 있습니다. 부동산 유치권은 일반적으로 법원 경매 절차에서도 소멸되지 않고 그대로 남아 있는 권리이기 때문입니다. 따라서 유치권이 있는 부동산을 낙찰받는 경우 낙찰자는 유치권자의 권리를 해결하거나 협상할 준비가 필요합니다.

 

• 유치권 해소 방법 : 경매 절차에서 유치권이 해소되기 어려운 경우가 많기 때문에, 낙찰자는 유치권자가 요구하는 채권을 해결하거나, 법적으로 유치권이 부적절하게 설정되었음을 입증해야 합니다. 이를 위해 법률 전문가의 도움을 받아 유치권의 적법성을 검토하는 것이 좋습니다. 유치권이 적법하지 않다고 판단되면 법적 조치를 통해 유치권을 해소할 수 있습니다.(현황조사서에서 점유관계내용을  확인하고, 감정평가서의 사진첨부된 내용을  확인)유치권자의 의도를 파악해야 합니다. 대금회수가 목적인지, 점유하면서 낙찰자에게 돈을 받겠다는 목적인지, 파악하는 게 중요합니다. 

 

4. 유치권 관련 주의사항

     부동산 경매 시 유치권이 있는 경우, 낙찰자는 다음과 같은 사항을 주의해야 합니다:

• 유치권자의 채권 금액과 종류: 유치권자가 요구하는 채권 금액이 낙찰가보다 높을 경우, 유치권을 해결하는 것이 부담이 될 수 있습니다.
• 유치권의 적법성 여부: 모든 유치권이 적법하게 성립한 것은 아닙니다. 불법 점유나 근거 없는 유치권 주장이 있을 수 있으므로, 유치권의 적법성을 확인하는 것이 중요합니다. 
• 경매 부동산 점유 상태: 유치권자가 부동산에 거주하거나 점유하고 있다면, 낙찰 후 점유자를 퇴거시키는 것이 필요할 수 있습니다.

 

4. 불법 점유와의 차이점

 

    불법 점유는 점유자가 적법한 이유 없이 부동산을 점유하고 있을 때 발생합니다. 즉, 법적으로 정당한 권한 없이 타인의      부동산을 점유하고 있는 상태를 뜻합니다. 유치권이 성립하려면 점유가 반드시 적법해야 하며, 불법 점유 상태에서는          유치권을 주장할 수 없습니다.

• 불법 점유의 예시: 부동산 소유자나 정당한 권리를 가진 사람의 동의 없이 점유하는 경우, 혹은 유치권을 주장할 자격이 없는 사람이 점유할 때 불법 점유가 됩니다.
• 적법한 점유의 요건: 유치권은 특정한 채권을 보유한 채권자가 채무자의 부동산을 점유하는 경우에만 성립하며, 이는 계약에 따른 정당한 권한을 통해 성립된 점유여야 합니다.

 

5. 유치권 소멸을 위한 채무자의 유의사항

• 법률 상담: 유치권 소멸을 위해서는 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 유치권이 부적법하게 설정되었는지 확인하고, 이를 바탕으로 법적 대응을 계획할 수 있습니다.
• 증빙 자료 확보: 유치권자와 채권 관계 및 변제 내역을 입증할 수 있는 서류를 준비해야 합니다. 이는 법적 절차에서 유리한 증거가 됩니다. (법원에서 사건기록 열람 신청 중요내용 복사본) 
• 합의서 작성: 유치권자가 자발적으로 유치권을 포기할 경우, 서면으로 합의서를 작성해 법적 효력을 갖도록 하는 것이 중요합니다.

 

P.S.유치권이 중요한이유는 진짜인경우도 있지만 허위 유치권도 다수 있기에 꼭 확인 하고 유치권 방어 전략이 필요합니다.