법원경매 초보자를 위한 조언 : 준비부터 낙찰 후 관리까지

 

 

법원경매 초보자를 위한 조언 : 준비부터 낙찰 후 관리까지

법원경매에 처음 도전하는 분들을 위한 완벽 가이드

 

 

 

1. 법원경매란 무엇인가?

 

법원경매는 채무자가 빚을 갚지 못할 경우 법원이 채무자의 재산을 강제로 매각하여 채권자의 돈을 변제하는 절차입니다. 일반 부동산 거래와 달리 경매는 낮은 가격에 물건을 낙찰받을 수 있어 투자자들에게 매력적입니다. 하지만 복잡한 절차와 권리 분석이 필요하기 때문에 초보자는 철저히 준비해야 합니다.

 

2. 경매를 시작하기 위한 준비

 

경매를 시작하려면 아래와 같은 준비 과정이 필요합니다:

• 예산 설정: 투자 가능한 자금을 미리 계산하고, 낙찰 후 세금과 추가 비용까지 고려합니다.(보수적으로 예산)
• 정보 수집: 법원경매 전문 사이트(예: 대법원 경매정보)를 통해 경매 물건을 검색합니다.(현재 내가 거주하고 있는 곳에서 가까운곳 위주로 물건을 최대한 많이 검색한다)
• 임장 활동: 물음표에 느낌표가 될때까지 최대한 많이 다니고 목표 대상물이 확신이 들때 입찰가를  산정합니다.
• 서류 준비: 주민등록증, 입찰 보증금, 공인인증서 등을 준비합니다.

이 과정을 통해 초보자도 체계적으로 경매에 접근할 수 있습니다.

 

3. 입찰 과정에서의 주의사항

 

입찰은 법원에서 진행되며, 신중함이 요구됩니다. 주요 절차는 다음과 같습니다:

1. 물건명세서와 권리분석 확인: 입찰 전 해당 물건의 권리 관계(말소기준권리)를 꼼꼼히 분석해야 합니다.
2. 감정가격 : 절대 감정가를 믿으면 안됩니다. (감정평가 당시 시점과 현시세에 대한 갭) 
3. 입찰 보증금 납부: 물건 감정가의 10%에 해당하는 보증금을 납부합니다.
4. 적정 입찰가 설정: 현 시점 시세파악이 가장 중요합니다.(잠정적인 가치,현재가치,미래가치 파악) 

특히 권리분석에서 인수해야 할 권리가 있는지 확인하지 않으면 낙찰 후 큰 손해를 볼 수 있습니다.

 

 

 

4. 낙찰 후 해야 할 일

 

낙찰에 성공하면 다음 단계들을 진행해야 합니다:

 

• 낙찰 당일 : 영수증 보관, 낙찰물건 관련 서류 열람,복사 (해당 부동산 방문하여 점유자와 만나 향후 일정 협의)
• 매각허가 결정까지(2주) :  낙찰 후 7일째 되는 날 매각허가 결정이 있고 추가로 7일간의 항고 시간이 있습니다.
• 잔금 납부(30일) : 매각허가가 확정되면 약 30일의 잔금납부 기간이 주어집니다.이기간동안 다음절차를 진행합니다.(법원에서 대금지급기한 통지서 수령,취득세 신고 및 납부,등기신청수수료 납부,국민주택채권 매입) 
• 소유권 이전: 법원 명령에 따라 등기부등본을 갱신합니다.
• 명도 절차: 잔금을 완납하면 소유권 이전등기 절차가 진행됩니다. 점유자가 거주하고 있는경우 인도명령 신청할 수 있으며, 이는 잔금납부 완료 후 6개월 이내 신청하여야 합니다. 

패찰 될 경우 투자노트를 작성하고 해당 부동산을 3~6개월 정도 모니터링해서 어떻게 출 구전략을 잡았는지 체크합니다.

 

5. 경매 실패를 줄이기 위한 팁

 

경매는 리스크가 있는 투자 방법이지만, 아래의 팁을 따르면 실패 확률을 줄일 수 있습니다:

• 시장 조사: 물건의 실거래가를 조사하여 정확한 입찰가를 산출합니다.
• 권리 분석 강화: 법적 문제를 사전에 파악해 예상치 못한 추가 비용을 방지합니다.
• 현장 방문: 물건 상태와 주변 환경을 직접 확인합니다.

 

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